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小區業主賣房時聯合漲價是否違法?涉嫌擾亂市場嗎
來源:中國新聞網  時間:2018年05月30日
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  近日,網上有消息稱杭州某些小區業主在賣房時聯合漲價。是否真有這一現象呢?如果確實有,那麼業主的行為是否合理、合法呢?

  根據網上流傳的幾份通告,杭州幾個小區業主內部達成有關本小區『上調二手房價』的共識,並提出了『二手房指導報價』。

  今年4月底,南京某小區也被爆出業主聯合漲價的情況。本次網上流傳的杭州幾個小區業主通告,與之前南京的通告在格式上如出一轍。

  例如,杭州某小區業主群中的通告稱,『自2018年6月1日起,所有業主二手房指導報價如下:58000-65000元/平米。』

  從該小區市場價來看,記者查詢鏈家APP發現,該小區二手房掛牌價多在4.4-4.8萬元/平米,最近的一套成交價也只有4.2萬元/平米左右。

  也就是說,公告中提出的『指導報價』比市場價高了至少1萬元/平米。

  那麼,是否真的存在業主聯合漲價的情況呢?

  上述小區周邊一名房產中介告訴記者,據業主反映,在業主群中確實發過這種通告。但誠心賣房的主業不會受這種消息的影響,因為他們了解近期房子的成交價。

  『肯定還是有掛高價的業主,但這些人都是不著急賣房的。』他說,『小區均價只有4.7萬元左右,但5月29日,有套房子報價5.4萬元,前幾天還有一套報價6萬元。對於報價過高的房子,只在內部系統掛出,不在外網顯示。』

  假如確實有業主聯合漲價的現象,這種行為是否合理呢?

  『這說明業主對於項目的增值預期較大,不願意價格下跌。其實是一種很正常的現象,購房者對於價格上漲的想法是正常的。』易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說。

  但他同時指出,不正常的就是所謂價格聯盟,二手房買賣是自由市場,報價是自由的,業主期望通過此類業主群來實現價格的統一,其實根本沒法實現,反而有違規嫌疑。

  『更關鍵的是,價格是市場決定的,業主本身只可以接受市場的價格,各類所謂價格聯盟,是一種典型的炒房心態。』嚴躍進說。

  西安交通大學房地產研究所所長楊東朗指出,居民有權自己做主去處置合法房產,任何人都不能強迫他人做出某種行為,業主聯合漲價一事涉嫌哄抬房價、擾亂市場。

  『二手房市場的這種行為很難規范,大部分都是一些投資者所為,也不排除是有些中介在炒作。』中原地產首席分析師張大偉說。

  從法律上講,業主聯合漲價的行為是否合法?

  北京雲通律師事務所主任閆兵告訴中新網記者,目前尚沒有明確法律依據能夠對業主聯合漲價的行為定性為違法。

  閆兵解釋說,與之相關的法律規范主要是《消費者權益保護法》和《反不正當競爭法》,但都是從調控行業或經營者的角度出發,並沒有直接對『消費個體』進行限制。小區的業主顯然不屬於法律規定的經營者或房地產行業從業者。同時,業主出售房屋是行使《物權法》賦予的處分權,業主有權自行確定價格,甚至基於自願組成個體集群確定私有財產價格。

  但他也指出,基於《物權法》對私有財產的保護,該小區部分業主組成價格聯盟,制定的所謂『價格調控』措施也不具有任何法律強制力,小區內不願參與該組織的業主依舊可以自行確定房屋出售價格,任何組織均無權乾涉其自由處分合法財產。

  他強調,如參與『價格調控』的業主基於此對其進行惡意詆毀或人身攻擊則屬於違法行為,情節嚴重的可能涉嫌犯罪。

  對於通告中落款是『某某房價調控委員會』這一做法,閆兵指出,國家不會備案成立一個民間的價格調控相關委員會,這一機構顯然是沒有的,小區只有業主委員會。

  如何避免發生類似聯合漲價、擾亂市場的現象呢?

  楊東朗認為,第一是要加強宣傳,重申二手房市場交易的有關規定,提醒大家不要輕信謠言;第二是加強監督,在二手房交易時由交易雙方議價,過戶登記權屬時政府加強監管。對於強迫別人的不法行為根據相關法律懲處。(邱宇)

編輯:高韜
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