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『三價合一』新政 慎防『陰陽合同』變種
來源:人民網  時間:2018年05月10日
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  日前,人民銀行深圳市中心支行、深圳銀監局、市規劃國土委聯合發布通知,建立信息互通查詢機制,規范購房融資,堅決遏制『陰陽合同』和『高評高貸』現象,確保房地產市場平穩健康發展。由此產生的效果是二手房『三價合一』,即在二手房交易時,統一網簽價(計稅價格)和銀行評估價(貸款用),即『銀行評估價=實際成交價=網簽備案價』。有深圳地產界人士在微信透露,從文件公布到截止時間3月28日24時為止,只有6個多小時的『窗口期』,多家二手房門店營業到深夜,大行的交易中心同樣燈火通明。廣州在幾年前已進行同樣的操作,不過後來出現一些『陰陽合同』的變種,這值得深圳或其他城市留意。

  『三價合一』,這對於不需要使用貸款的交易似乎沒有任何約束。廣州市進行二手房網簽,隨後銀行系統對接存量房交易系統,網簽價與銀行評估價采取孰高原則,但是一次性付款的價格依然是由雙方商定,中間有沒有報低價或者采取『陰陽合同』,不得而知,故此在很長一段時間,廣州市地稅評估價低於二手房價。地產人士表示,前幾年由於貸款較寬松,一些交易甚至可以先一次性付款,再到銀行進行貸款,由此規避了政府對相關價格的審查,不過隨著銀行對貸款額度與貸款資格審查進一步收緊,類似的操作已被『封殺』。

  除了一次性付款可以規避價格監控外,一些內部人利用系統的漏洞而走捷徑使『陰陽合同』死灰復燃。具體操作如下:買賣雙方先網簽,銀行根據此網簽合同進行審批,此時的作價是實際價格或者接近市場價的價格;買家獲得銀行同貸書後,買賣雙方撤銷網簽合同,重簽一份低價的網簽合同,並以此作為二手房轉讓的最終合同。在銀行審查不嚴的情況之下,銀行正常批出合同,二手房正常轉讓,網簽合同一簽一撤再簽之下就可以用『陰陽價』蒙混過關。這些漏洞在經過記者報道後,政府和銀行出臺相關措施堵住漏洞,銀行在放款前會查詢存量房交易系統,核實最終過戶價;政府在接收遞件資料時,對於按揭貸款購房的過戶申請,會回溯銀行貸款系統,查詢網簽合同對應的按揭合同。

  從上述的案例可以看出,樓市監管,尤其是涉及金融環節的樓市監管,如果不采取跨部門合作,系統間開放權限,就存在某些人鑽空子的可能性。如果不是有業內人士『爆料』,記者也不會知道原來用兩份網簽合同『過橋』達到陰陽報價的目的,相信這也只有熟知相關操作的人士纔會摸索出這條『捷徑』。

  對於買家來說,在『窗口期』匆忙入市,有可能因看房時間不足、頭腦發熱而判斷出錯,為了省下十幾萬的稅費而買了一個非心水的房屋,搭上『末班車』未必能抵達幸福的終點站。(李鳳荷)

編輯:高韜
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