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業內:預測2018年將是房地產銷量的『小年』 房企規模集中度仍存加重空間
來源:人民網-房產頻道  時間:2017年12月07日
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  人民網北京12月7日電 (孔海麗) 近一年以來,住房體系的結構變化明顯加速。住房保障得到加強、不動產證券化不斷推進、租購並舉等變化成為房企面臨的新課題。業內觀點認為,與市場宏觀層面變化並行的是,作為主體之一的房企分化進一步加劇,規模化、集中度持續增長。在存量房市場,呼喚模式化運作和品質服務,是未來的發展趨勢。

  『實際上長效機制已經在大家的身邊發生了。』中信建投首席房地產分析師陳慎近日在鏈家研究院大連思享會上,分析了房地產市場整體形勢帶給行業、企業的變化。中信建投的研究表明,供應結構多元化、價格可控性、規模持續性共同決定了住房供給體系的改善;支持『住有所居』的租賃市場建設、供應具備保障以及財富功能的共有產權房、針對房屋出售環節的嚴格限制等措施促進了住房保障體系的發展;而不動產證券化的推進,則提昇了流動性與回報率。

  陳慎分析認為,雖然重點城市住宅銷量同比下滑,但在三、四線城市去庫存的拉動下,2017年樓市整體銷售面積空前高漲,他同時判斷,2018年會成為房地產銷量的『小年』。

  『但重點城市成交量的降低並不影響重點房企數據的飆昇。』陳慎表示,規模化房企的集中度仍有上漲空間。中信建投跟蹤了排名前十房企在全國20個重點城市的房地產市場份額,深圳、廈門的指數超過了50%,平均水平為30%。『我們認為未來前十房企在全國重點城市的市場份額可以衝向40%,甚至更高。』陳慎說。

  從土地市場佔有率角度,也可以看出規模房企集中度的上漲空間。根據中信建投數據,排名前十房企在20個重點城市拿地佔比從2016年的12.7%,已經上昇到了2017年前三季度的26.6%。陳慎表示,土地出讓新規則要求嚴審土地購置資金來源、提高購地保證金比例、縮短土地款繳納時間等因素決定了大企業拿地擁有更多優勢,而土地儲備決定了房企的未來潛力。

  陳慎為中型房企實現超車提供了幾個思路,一是進入更多的城市,以綜合能力的提昇帶動規模化發展;二是在存量市場的並購和人纔引進策略;第三則是降低資金成本,優化資產配置。

  房企如何面對未來租購並舉市場下的轉型,陳慎以德國最大的房地產公司VONOVIA為例說明,管理與運營可以帶來市值的逐步擴大。VONOVIA通過對租約的有效調整、改善現有物業、以運營提昇物業品質;並通過並購提昇現金流,以流程化、模式化運作建立服務標准,提昇行業整體服務品質。

  市場分化對品質服務的催生,是鏈家研究院院長楊現領提出的觀點。他分析認為,規模化企業集中度的提昇,要求中小房企需要更加注重住宅品質,更關注產品能力。

  『整體來看,房價高度集中上漲的趨勢結束了,未來會是全流通時代的來臨,新房、二手房、租賃市場相互關聯,相互補充,相互融會貫通。』楊現領表示,中介公司也同樣面臨集中化發展,規模化中介擁有大比例市場佔有率,會為行業帶來相對合理的利潤率和標准化的成長格局,『不再是從前的惡意競爭,而是以品質化服務取勝。』他說。

編輯:高韜
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