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專家建議:對熱點城市試點房產稅,保障房供應佔50%以上
來源:經濟參考報  時間:2017年08月03日
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  經過去年『9·30』開始的兩輪密集調控後,一線及熱點二線城市房地產市場進入『量跌價穩』階段,房價過快上漲勢頭得到遏制。業內人士表示,要利用好窗口期,從住房制度建設、土地供給、金融財稅等方面入手出臺樓市調控長效機制。

  建立多層次住房供應體系

  記者采訪了解到,改革開放30多年來,我國住房制度從計劃經濟體制向市場經濟體制轉型過程中,國民住房問題主要依靠市場手段傾向明顯,保障房、安居房存在明顯短板。專家建議,應通過立法等手段進一步完善商品房、公共住房、租賃住房等相關住房基礎性制度,完善國家住房制度總體框架。

  深圳市房地產研究中心主任王鋒表示,應以『高端有市場、中端有支持、低端有保障』為目標,規范滿足高收入家庭需求的商品房制度,建立滿足中等收入家庭需求的安居房制度,完善滿足低收入家庭需求的基本住房保障制度,爭取安居房、公租房等公共住房供應規模達到供應總量的50%以上。

  『當前一線和熱點二線城市房價高企,那些新就業大學生工作頭兩年的收入並不高,但他們未來將是社會的中堅分子。要滿足新就業無房職工等「夾心層」群體的需求,需要大力發展有限產權的自住型住房。』王鋒建議,可借鑒境外經驗,按照『共有產權』模式,建立安居住房制度體系。

  住房租賃短板也亟待補齊。我愛我家集團副總裁胡景暉建議,將住房租賃作為地方政府供給公共服務和公共產品的必選內容。在市場起步階段,減輕企業納稅人向個人出租房屋的稅費負擔,待市場蛋糕做大、初具規模經營時再恢復稅費標准。此外,建議取消商品房預售制,允許鼓勵開發公司向開發、持有並租賃轉型,培育專業化、社會化的住房租賃公司。

  北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池表示,就滿足居住功能而言,租賃方式是一個不錯的選擇。尤其是對於剛進入城市的新市民、新職工而言,可通過租賃滿足其住房需求,但保障有穩定的租賃關系的承租者同戶籍人口一樣享受到教育、醫療等公共服務也很關鍵。

  建立城市中長期土地供應計劃

  7月7日,《上海市住房發展『十三五』規劃》提出,上海『十三五』期間計劃供應5500公頃住宅土地,可提供住房約170萬套,比『十二五』期間增加60%左右。在上海之前,北京今年也提出未來五年計劃供應住宅用地6000公頃,其中國有建設用地5000公頃,集體建設用地1000公頃,以保障150萬套住房建設需求,其中包括50萬套租賃住房。

  業內人士表示,充足的住宅用地供應是實現樓市供需平衡、防止市場大起大落的基礎,應該科學制定城市中長期土地供應計劃,並對完成率進行剛性約束。

  『房地產市場以往的「過熱」或高庫存,很大程度上是供應結構失衡所致,其病根在於各城市政府對供應規模和供應結構缺乏長期有效的把控。』廣東省房協會長王韶建議,應支持各城市通過自主調整城市建設土地規劃邊界,自主調整城市各類用地的規劃功能。

  當前,城市群、都會區成城市化新趨勢,單一的城市規劃已不適應時代需要。深圳市規劃國土委員會副主任王東說,我國各大城市土地資源由歷史上行政區劃決定,如果僅僅根據各個城市既有的土地面積來確定建設用地的規模,就會導致土地面積小的城市在商品房用地指標上嚴重不足,建議中央出臺政策鼓勵超特大城市推進與周邊城市的協調發展,從城市群總體規劃的角度來配置土地資源,支持超特大城市加大與周邊城市城際公共交通建設力度,促進城市群產業、教育、醫療、住房等資源的共建共享。

  專家還表示,在土地供應上,地方政府也應該樹立新型房地產觀。『去房地產化』不是不要房地產,而是不要把土地集中在商業住宅,同時要發展養老地產、物流地產、休閑地產等復合型地產。

  完善房地產財稅金融制度

  長期以來,土地資源成為地方政府融資的工具,『土地財政』是建立房地產長效機制繞不過去的『坎』。專家及業內人士表示,房地產稅作為地方財政收入的穩定來源是國際通行做法,應加快房地產稅制改革,擴大房產稅試點,進而構建有利於房地產市場長效機制建設的稅收支橕體系。

  記者采訪了解到,近年來國家通過調整增值稅、個人所得稅等手段抑制投機、投資需求,但在實際交易中,買家稅費全部轉嫁至購房者身上,硬性的交易成本導致房價持續上昇。特別是在一二線重點城市老城區優質地段的房屋,基本上都是買家負擔全部稅費。

  『我國房地產領域主要是流轉稅,持有階段的稅負較輕,在賣方市場下容易發生稅負轉移現象。應推進保有環節稅收制度構建,經過多年積淀,我國一線城市和部分二線城市已具備先行征收房地產稅的基礎條件。』廣東省地產商會秘書長黃朝暉建議,在重慶、上海房產稅試點基礎上,對一線和部分二線熱點城市先行試點征收房產稅。

  不少專家認為,購買住房而不居住不僅是投機炒作,也是巨大的資源浪費。可以借鑒國際經驗通過征收住房空置稅來打擊炒房行為,從而將空置的存量住房逼入市場,有效增加住房供給。

編輯:高韜
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